2019臨近尾聲時，在所剩無幾的進(jìn)度條上，開發(fā)商依然在和時間奮力賽跑。

伴隨著2019年的正式落幕，這場跨度一年的業(yè)績爭霸賽，終于迎來了賽果的揭曉時刻。

正當(dāng)市場以為2019年11月的排名與數(shù)據(jù)已經(jīng)高度接近最終榜單時，最后一個月依然出現(xiàn)了戲劇性的反轉(zhuǎn)。

百強失速萬科罕見權(quán)益負(fù)增長 2019年，在中央“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的定調(diào)下，市場調(diào)控趨于常態(tài)化，行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年明顯放緩，截至12月末，TOP 100房企的累計權(quán)益銷售金額同比增長6.5%，此前兩年對應(yīng)的數(shù)據(jù)分別為40.5%和35.1%，百強房企增長“失速”。

年底房企加大供貨力度以期搶收也讓2019年第四季度的表現(xiàn)呈現(xiàn)翹尾，單季度同比上漲11.7%。

第一名毫無懸念，依舊是碧桂園，7715億元的全口徑金額將對第二名的領(lǐng)先優(yōu)勢擴大到1403億元，即便是“碧萬恒”三強內(nèi)部也已然拉開了差距。

有些房企憑借最后的奮力一搏，踩線完成了全年目標(biāo)，也有房企逆轉(zhuǎn)了局勢，保住了顏面。

萬科儼然屬于后者。

2019年11月底的榜單上，最大看點在于融創(chuàng)憑借單月665.1億元的強勁表現(xiàn)力壓萬科，在權(quán)益金額銷售和操盤金額銷售中將后者擠出前三，這也是融創(chuàng)首次進(jìn)入三強席位。

即便融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌事后謙虛地表示“超過萬科是個意外”，但早在2003順馳時代，孫宏斌便公開向萬科彼時的掌門人王石叫板，要“打敗萬科，做銷冠”，然而直到王石退休也沒給孫宏斌這個機會。

局面在2019年年底發(fā)生變化，意識到處境后的萬科在最后一月加速搶收，12月全口徑銷售額和權(quán)益銷售額全部力壓融創(chuàng)，尤其是657億元的權(quán)益額近乎為融創(chuàng)380億元的兩倍。

最終，萬科臨門一腳逆轉(zhuǎn)了局勢，重回前三，其中操盤金額和全口徑金額超過恒大，位列第二。

2019年11月重回前十的世茂，在最后時刻依然沒有放緩步伐，12月330億元的銷售業(yè)績相較上一個月繼續(xù)增長，最終在操盤、全口徑、權(quán)益金額三項榜單中位居第九，進(jìn)一步坐穩(wěn)十強之位。

十強之中的最后一個張門票依然競爭激烈，雖然全口徑上華潤領(lǐng)先5億元，但在含金量更高的權(quán)益榜單中，龍湖以近30億元的優(yōu)勢力壓華潤，進(jìn)入前十。

相較于百強房企增速的放緩，十強房企依然保持了一定的增長，權(quán)益銷售金額增幅超過10%的有7家，占比大半。

兩家“三好學(xué)生”中海和龍湖分別以22.8%和21.3%權(quán)益金額增長領(lǐng)跑頭部房企，世茂、新城、融創(chuàng)等緊隨其后。

十強之中，綠地表現(xiàn)并不樂觀，2019年3492億元的權(quán)益金額僅比2018年增長1.7%，全口徑銷售金額1.78%的漲幅更是在頭部房企中處于墊底。

唯一能與綠地“比差”的就是萬科，其權(quán)益銷售金額不僅沒增加，反減少146億元，是十強房企中唯一一家權(quán)益變動負(fù)增長者。

招商蛇口、世茂、陽光城、金地、旭輝一起邁過了2000億元大關(guān)。

2018年因資金鏈危機跌出十強的華夏幸福，2019年排名再次后退7名，以1510億元守住了20強的門檻。

2019年，千億房企的數(shù)量擴容至34家，新增成員包括濱江、中國鐵建、佳兆業(yè)和美的置業(yè)。

千億邊上，站著龍光、新力、首開、卓越等幾家房企的身影，它們距離撞線近乎一步之遙，尤其是992億元的龍光。

此外，新希望地產(chǎn)以735.9億元位居50名，也將50強門檻由2018年的548.7億元拉升至735.9億元，同比上漲超34%。

2018年排在第50名的東原，業(yè)績出現(xiàn)下滑，排名后退至62名。

萬達(dá)2019年業(yè)績比2018年增長近20億元，以566.8億元位列59名，下滑了7個位次。

KPI考核兩極分化 最終數(shù)據(jù)的出爐也意味著，2019年年初，那些意氣風(fēng)發(fā)的業(yè)績目標(biāo)也到了驗證時刻。

在2019年11月多家房企提前完成當(dāng)年業(yè)績目標(biāo)的前提下，最后一個月又有不少房企撞破紅線。

據(jù)《國際金融報》記者不完全統(tǒng)計，年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績目標(biāo)的部分房企中，72.5%的房企成功達(dá)線，其中，佳兆業(yè)、世茂和寶龍領(lǐng)跑完成率榜單。

2018年銷售額達(dá)到700億元后，佳兆業(yè)將2019年的業(yè)績目標(biāo)定在875億元，這意味著其這一年需要實現(xiàn)25%的增長。

從實際完成率來看，管理層定的這一目標(biāo)顯然有些保守，2019年，佳兆業(yè)一舉沖破千億，以132%的完成率超額既定目標(biāo)。

緊隨其后的世茂可謂是年度房企“流量擔(dān)當(dāng)”，憑借124%的業(yè)績完成率重回十強。

金科全年實現(xiàn)銷售金額1803億元，超過目標(biāo)20%。

2017年，金科的業(yè)績僅為658億元，這也意味著其年均復(fù)合增長率超過65%。

深受“黑天鵝”事件影響的新城控股最終以2747億元的銷售額擦邊完成年度目標(biāo)。

和新城一樣剛剛達(dá)線的還有“河北地王”榮盛發(fā)展，“新華南五虎”合景泰富、美的置業(yè)、融創(chuàng)、融信、華潤和恒大。

值得一提的是，在融信發(fā)布運營數(shù)據(jù)的當(dāng)天，其內(nèi)部也下發(fā)了紅頭文件，正式宣告集團(tuán)首席營銷官張文龍離職，這也意味著，三年間將融信業(yè)績從502億元帶到1413億元的張文龍在剛剛完成今年業(yè)績目標(biāo)后，選擇“舍棄”年終獎離開。

年度目標(biāo)完成后，恒大率先宣布下一階段規(guī)劃：2020年劍指6500億元，同比增長8%左右。

有人辭官歸故里，有人星夜赴考場。

新力以13億元之差距離業(yè)績目標(biāo)僅一步之遙，保利發(fā)展、富力、遠(yuǎn)洋的完成率均剛過九成。

高杠桿激進(jìn)道路并未換來藍(lán)光業(yè)績的跨越式發(fā)展，其倒在了最后的120億元。

東原地產(chǎn)更是直接失速，僅完成77%。

完成情況排在倒數(shù)前三位的依次為朗詩、福晟及泰禾。

深陷破產(chǎn)危機，不得不出售股權(quán)的福晟全年完成630億元業(yè)績，占目標(biāo)七成；而自救似乎已有成效的泰禾，全年合約銷售額為808億元，距離全年目標(biāo)尚有一定差距。

擠掉泡沫誰在裸泳？ 隨著合作開發(fā)成為常態(tài)，房企普遍以全口徑進(jìn)行業(yè)績公告，然而，這片高速增長的數(shù)字矩陣并不能反映企業(yè)真實的資金實力與投資能力。

常規(guī)而言，房企合作開發(fā)有五種常見模式：合資成立項目公司獲取土地、與土地持有方進(jìn)行股權(quán)合作、集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作、小股操盤、代建。

而獨立操盤能力較強、在項目獲取和資金上實力較高的房企，如恒大、中海等，更傾向于通過獨資實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，絕大部分項目權(quán)益為100%。

如果將千億房企的全口徑銷售排名和其營收、歸母凈利潤等指標(biāo)排名進(jìn)行對比，會發(fā)現(xiàn)部分房企財務(wù)指標(biāo)相對落后，甚至出現(xiàn)企業(yè)歸母凈利潤與流量銷售排名不相稱的情況。

因此，與全口徑銷售額相比，權(quán)益銷售額以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，更接近房企真實的資金運用和戰(zhàn)略把控水平。

某種程度上，銷售權(quán)益比例越高的企業(yè)，鎖定利潤的能力更強。

有規(guī)模房企高管對《國際金融報》記者直言，房企自身也希望增大權(quán)益占比，但受制于資金實力和競爭態(tài)勢，不得已而合作。

《國際金融報》記者通過統(tǒng)計2019年34家千億房企的權(quán)益占比發(fā)現(xiàn)，各家權(quán)益占比情況不一，從38%到98%不等，中位數(shù)為70.5%，其中有12家在70%-80%之間，占比超35%。

具體來看，表現(xiàn)最為突出的是恒大、榮盛發(fā)展、中海、富力、華夏幸福、綠地，這6家權(quán)益占比均高達(dá)九成以上，奧園、金科緊隨其后，權(quán)益占比均為83%。

世茂雖以70%位列20名處于平均水平，但這一數(shù)據(jù)已較2018年的超86%下滑了16個百分點，這也意味著，世茂選擇犧牲部分權(quán)益來加速沖規(guī)模。

融創(chuàng)的權(quán)益金額為3834億元，以69%的權(quán)益占比位列世茂之后。

榜單尾部不乏中梁、陽光城、融信、正榮等房企。

直觀來看，融信在銷售榜上排名22位，權(quán)益榜則下滑至29名。

正榮更甚，權(quán)益榜排名較銷售榜的23名直接后退了11個位次。

權(quán)益榜排名倒數(shù)5位中，閩系占據(jù)3席，分別為59%的融信、55%的旭輝和52%的正榮。

在上一輪的擴張中，旭輝選擇了“增土儲、降權(quán)益”，雖然實現(xiàn)了降風(fēng)險擴規(guī)模，但權(quán)益占比始終過低，致使其權(quán)益銷售額增長遲緩，始終無法擺脫銷售額“含金量低”的質(zhì)疑。

然而，權(quán)益問題并不是非黑即白。

同策研究中心總張宏偉對《國際金融報》記者表示，企業(yè)在不同發(fā)展階段或不同市場周期下，可以根據(jù)自身情況調(diào)整權(quán)益比例，行情看漲時可以增加權(quán)益占比，鎖定更多利潤，行情遇冷時則可抱團(tuán)取暖、合作開發(fā)分散風(fēng)險。

張宏偉指出，合作開發(fā)、提升規(guī)模，有利于房企在資本市場的融資表現(xiàn)。

新千億房企濱江目前正面臨著占比不高的問題，此前的媒體溝通會上，談及權(quán)益占比時，董事長戚金興直言不諱地給出了40%的答案，且并未否認(rèn)這一比例在規(guī)模房企中相對較低。

話鋒一轉(zhuǎn)，戚金興拋出一組數(shù)字，濱江的權(quán)益金額為400億元，對應(yīng)的貸款為286億元，權(quán)益金額足以覆蓋貸款額度，而有些房企的貸款金額遠(yuǎn)高于權(quán)益銷售額。

這也意味著，憑借著產(chǎn)品端在行業(yè)內(nèi)的公信力，越來越多的房企選擇與濱江合作，在提速沖規(guī)模中，濱江使用了品牌杠桿，合作對象使用了資金杠桿。

然而，并非所有房企都擁有濱江的操盤能力，上述高管坦言，部分城市樓市下行壓力較大，較為分散的股權(quán)可能會因項目虧損而出現(xiàn)意見分歧，從而導(dǎo)致項目運行失常。

【行業(yè)爭鳴】 代建收入歸屬誰？ 2019年12月最后一天，三家機構(gòu)榜單齊出。

縱觀這三張榜單，并無多大差異，唯一的不同可能在于綠城。

克而瑞的榜單上，綠城以1353.6億元排名24，而中國指數(shù)研究院和億翰的榜單中，綠城的銷售金額突破了2000億元，排名分別較克而瑞提升了9位和8位。

這一差異主要在于，克而瑞的榜單中未計入綠城代建部分的項目，而后兩者則將其囊括入內(nèi)。

作為國內(nèi)最早試水代建模式的開發(fā)商，綠城的代建業(yè)務(wù)始于2010年。

不同于萬科和鐵獅門合作時的股權(quán)式代建，綠城的代建主要為單純的收取服務(wù)費。

與此同時，和傳統(tǒng)的開發(fā)模式不一樣，綠城項目的代建基本屬于輕資產(chǎn)，即合作方以契約的形式委托綠城進(jìn)行開發(fā)銷售環(huán)節(jié)的全過程管理，綠城可以在項目銷售階段使用“綠城”商標(biāo)從而推廣自己的品牌。

委托方負(fù)責(zé)項目開發(fā)階段的全部資金，承擔(dān)投資風(fēng)險也享受投資收益。

綠城在這其中的收益主要來源于派駐團(tuán)隊基本管理費、委托開發(fā)管理費、項目業(yè)績獎勵。

2015年9月，綠城集團(tuán)全面、全程整合現(xiàn)有資源，成立綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)(下稱“綠城管理”)，成為綠城對外實施品牌輸出和管理輸出的主體，也是綠城輕資產(chǎn)模式從平臺化走向集團(tuán)化發(fā)展的里程碑。

截至2018年底，綠城管理旗下受托管理項目282個，總建筑面積約6336萬平方米，項目已遍布浙江省內(nèi)大部分地區(qū)以及浙江省外，如上海、江蘇、安徽、山東、海南、新疆等各省市自治區(qū)。

因此，綠城公告中的總合約銷售金額主要來自于開發(fā)業(yè)務(wù)和代建業(yè)務(wù)兩部分，截至2019年11月底，綠城集團(tuán)取得合約銷售額1127億元，代建項目594億元，共計1721億。

值得一提的是，從全年銷售金額來看，如果算上代建部分業(yè)務(wù)，綠城則踩線完成全年業(yè)績目標(biāo)。

那么，代建部分是否應(yīng)當(dāng)計入全口徑銷售額中？ 《國際金融報》記者據(jù)此向多名行業(yè)人士求證，兩種意見近乎各占一半。

支持者認(rèn)為，這在行業(yè)并不少見，很多開發(fā)商都有品牌輸入類的代建業(yè)務(wù)，每家算法不一，不少把代建、合作開發(fā)、小股操盤都納入業(yè)績。

反對者則堅持代建更像乙方，類似于建筑業(yè)務(wù)，不應(yīng)該納入房地產(chǎn)開發(fā)中。

有房企管理層直言，綠城的代建業(yè)務(wù)沒有股權(quán)占比，賺的是委托開發(fā)的管理費，如果這樣也能夠計入的話，那么其所屬集團(tuán)旗下的建筑板塊數(shù)據(jù)也可以并入地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績了。

（文章來源：國際金融報） (責(zé)任編輯：DF381)。