根據網易房產監控陽光家緣數據顯示，今年前三季度廣州住宅成交近6.5萬套。

盡管目前累計銷售數據仍有穩步增長，但在樓市調控持續從嚴下，購房者的觀望情緒有所升溫，導致市場的去化率大幅下滑，這可能會使得部分房企在四季度發力銷售，以價換量的現象可能會更加頻繁地出現。

關鍵詞1:一手樓 增城成交占全市總量的三成 據網易房產監控陽光家緣數據顯示，今年前三季度廣州住宅成交64651套，其中增城、南沙、黃埔成交位居前三。

前三季度，增城住宅成交20642套，位居各區成交榜首，占全市成交的三成左右。

增城近年來隨著交通不斷完善，同時由于價格低洼、不限購等優勢，成為剛需客“上車”的優選，因而蟬聯廣州“成交大戶”已久。

該區的永和、新塘等板塊亦表現活躍。

南沙住宅成交11048套，得益于大灣區利好帶來的產業、基建利好，得到越來越多買家關注。

此外，由于近年出讓地價格提升，加上核心板塊(如金洲-蕉門河、黃閣等)供地偏少，不少買家擔心后市價格變動，加快入市步伐。

黃埔住宅成交7396套。

目前，黃埔區已集聚一批具有國際影響力的5G龍頭企業，在外界看來，5G應用分布其實在一定程度上反應了政府對區域的資源投入，也從側面印證了一個片區的發展潛力。

而高新產業，往往能為一個地區帶來企業的進駐、資本的集中和人才的流入，繼而推動區內居民收入上升、住房需求增長，自然而然帶來房價的水漲船高。

關鍵詞2:二手房 二手房網簽面積環比降一成 據廣州市房地產中介協會表示，今年三季度，廣州全市(含增城、從化)二手住宅交易市場中介促成的新增放盤面積與網簽面積分別為145.10萬平方米、134.54萬平方米。

部分業主和買家觀望情緒上升，疊加部分銀行信貸額度有所收緊等因素影響，全市中介促成二手住宅市場網簽量環比萎縮超過一成。

據廣州市房地產中介協會統計，9月份，廣州市中介促成的二手住宅交易共4664宗，環比回升2.39%；中介促成的成交占全市二手住宅成交的50.40%，環比回升119個基點。

而全市含自行交易的全部二手住宅網簽宗數較8月減少0.02%。

總體來看，除海珠和黃埔區略有增長外，其余各區環比都出現回落，其中受區域內及周邊新房市場促銷力度不斷擴大的影響，外圍區域網簽面積環比普遍下滑，降幅在6%~21%之間。

中心城區方面，天河區網簽面積環比下挫12.41%，降幅居首；白云和荔灣區網簽面積環比分別下降6.42%和4.45%，越秀區僅下降1.79%；海珠和黃埔區則環比分別增長1.68%和1.19%。

外圍區域方面，增城區網簽面積環比下降逾兩成；從化和南沙區下降也比較明顯，幅度分別為17.96%和14.98%；番禺區依舊保持全市“銷冠”位置，但網簽面積環比也下降10.19%；受融創文旅城等項目支撐，花都區網簽面積環比僅下降6.06%，降幅在外圍區域中最小。

廣州市房地產中介協會有關人士表示，三季度，廣州市中介促成的二手住宅市場網簽量較上季出現回落，原因主要為：部分業主和買家觀望情緒加劇。

據經理人反映，當前二手住宅成交價格略有松動，議價空間約為5%，在“買漲不買跌”等心理影響下，部分業主和買家再次選擇觀望。

此外，部分銀行信貸額度有所收緊，買家貸款難度略有增加。

關鍵詞3:房企業績 房企銷售規模分化競爭加劇 前三季度，在“房住不炒”主基調下，行業整體規模增速明顯放緩。

克而瑞按照可比口徑統計顯示，TOP100規模房企的累計銷售額同比增速在4%左右，增速與上半年持平；TOP100房企各梯隊之間規模分化持續，行業競爭加劇。

不過，9月份百強房企業績表現較7、8兩月提升明顯，單月權益銷售金額環比增長23.9%，增幅較去年同期提升近11個百分點。

TOP10房企門檻提升15% 前三季度，房企銷售表現仍較平穩。

百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比，略有提升。

其中，TOP10房企權益金額門檻達到1217.9億元，同比增幅達15%，在各梯隊中升幅最大；TOP20房企和TOP30房企權益金額門檻分別為752.1億元和546.5億元，增幅分別為2.9%和4.3%；TOP50房企競爭格局加劇，權益金額門檻較去年同期大幅提升10.5%，至364.6億元。

另外，截止三季度末，TOP200房企權益金額門檻達到40.1億元。

業內人士表示，經過上半年集中拿地補庫存，在新開工節奏的影響下，房企四季度的供應量將明顯提升；另一方面，在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極推盤去化、加大營銷力度，通過降價促銷、以價換量加速項目去化。

相信在企業增加貨量供應、加強營銷力度之下，四季度房企整體銷售規模會有一定的回升。

房企完成目標率不及去年 前三季度，TOP100房企各梯隊之間規模分化持續，行業競爭加劇。

其中，龍頭房企繼續保持穩健高質量發展，TOP3房企權益金額集中度達10.2%，同比提升0.4個百分點。

TOP4~10及TOP11~20梯隊房企權益金額集中度較去年也有一定幅度的提升，市場份額穩中有升，規模房企競爭優勢進一步深化。

而隨著多數城市住宅成交回落，銷售難度加大，20強之后房企的權益金額集中度出現一定程度的回落。

從年度銷售目標完成情況來看，截至9月末，在年內設定了全年銷售目標的房企中，近四成房企目標完成率達到75%以上。

其中，陽光城、世茂、寶龍、九龍倉、大發地產等9家房企目標完成率達80%以上，表現突出。

另有近四成房企的目標完成率處于65%~75%之間，其余房企目標完成率未達到65%。

規模房企整體目標達成情況不及去年同期。

前三季度，千億房企的整體業績表現優于行業平均水平，14家公布業績目標的千億房企中，超六成房企目標完成率已超過75%，中海、世茂、龍湖、招商、金茂等房企業績完成情況均較為樂觀。

總體來看，在行業增速放緩、調控趨嚴的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有一定壓力，四季度仍需加速推貨入市，積極推盤去化。

關鍵詞4:寫字樓 珠江新城奪冠，越秀放大招 近日戴德梁行發布《2019年三季度廣州甲級寫字樓市場報告》顯示，廣州甲級寫字樓市場空置率跌破4%，再創歷史新低，并繼續成為4個一線城市中最搶手的寫字樓市場；平均租金環比下降0.5%，為192.8元/平方米/月；珠江新城商務區成三季度吸納客戶冠軍，租出寫字樓面積1.9萬平方米。

傳統商務區越秀為促進金融機構落地，頻“放大招”。

預計四季度廣州甲級寫字樓市場將迎來星寰國際商業中心、天德廣場、唯品會總部大廈3個新增項目入市。

律師所、商務中心租賃成交積極 三季度，廣州甲級寫字樓無新增供應項目，存量維持在485.9萬平方米。

全市平均租金持續下探，環比下降0.5%，為192.8元/平方米/月。

其中，珠江新城商務區部分物業下調平均租金，環比下降1.0%，有效促進租賃成交回暖。

在租金優惠及傭金激勵雙重加持下，全市甲級寫字樓市場凈吸納量轉負為正，錄得成交2.1萬平方米。

其中，珠江新城商務區力挽狂瀾，租賃成交1.9萬平方米，占全市的逾九成，成為當之無愧的冠軍。

與下調租金的珠江新城不同的是，琶洲商務區甲級寫字樓市場平均租金不降反升，環比上漲1.1%，為150元/平方米/月，空置率更進一步降至5.5%。

在甲級寫字樓租金松動的同時，專業服務企業看好廣州穩健的市場表現，出手頻頻。

律師事務所、商務中心租賃成交表現積極，如君澤君律師事務所擴租周大福金融中心的辦公面積、泰鼎亨拿下保利中心約6000平方米的辦公空間等。

傳統商務區越秀為吸引更多金融企業落地，印發促進金融業的具體辦法，為落戶企業提供大力度的租金補助。

此舉成效顯著，已成功引進深圳證券交易所廣州服務基地落戶。

兩大商務區將打破無供應僵局 記者了解到，今年四季度，廣州甲級寫字樓市場預計將迎來星寰國際商業中心、天德廣場、唯品會總部大廈3個新增項目入市，越秀、珠江新城及琶洲各占一席，釋放約24萬平方米的新增供應，屆時將打破越秀和珠江新城商務區2018年以來無新增供應的僵局。

值得期待的是，從2020年起，國際金融城將陸續有新項目面市，加速匯聚各類金融機構、配套金融中介服務機構及相關衍生行業，向著全球金融資源配置中心邁進，為金融城、珠江新城及琶洲構成的中央商務區“黃金三角”格局建設，再添一把火。

戴德梁行華中區研究部助理董事及主管袁雪玲認為，盡管宏觀環境依然存在不確定性，但在政府激勵政策的支持下及租賃市場成交回暖、優質項目陸續入市等有利因素影響下，或為廣州甲級寫字樓市場注入新活力。

關鍵詞5:商業 商場空置率下降租金上升 日前，外圍商圈的美林MLIVE天地開業，為市場帶來約8.2萬平方米的新增供應，將全市優質零售物業市場存量推升至462.6萬平方米。

年底購物季，將帶來可觀的客流和消費，零售商積極布局開店。

據戴德梁行的報告顯示，今年三季度全市零售商業空置率環比下降0.5個百分點至6.8%。

與此同時，優質零售物業市場平均租金環比上升3.2%至783.7元/平方米/月。

為了在競爭中標新立異，吸引消費者注意，廣州各商圈更以別出心裁的方式吸引消費者，如利用國貨潮品、網紅IP主題展等吸引客流。

外圍商圈強勢崛起 三季度多個商圈表現可圈可點。

核心商圈中，太古匯依然是大牌的“心頭好”，吸引了頂級珠寶品牌Van Cleef&Arpels、高端羽絨服品牌MONCLER入駐。

天河路商圈中另一種子選手天環廣場，則成功引進中高檔瑜伽服飾品牌lululemon，新店開業指日可待。

外圍商圈的新店以大眾品牌為主，如海瀾之家落子奧園廣場、家居生活館OCE落地樂峰廣場，以及完美日記進駐新世界云門等。

除了積極引進品牌，各商圈更以別出心裁的方式吸引消費者，如利用國貨潮品、網紅IP主題展等。

天河城運用青花瓷元素，舉辦頗具中國風味的“青花瓷意”國潮藝術主題展；正佳廣場攜手諸多品牌聯合打造“國潮正佳，包羅灣象”系列主題活動，宣傳大灣區文化，獨具匠心；太古匯悉心打造“Sonny Angel治愈夢境森林”IP展，以夢幻主題場景及時下正興的盲盒概念，滿足消費者的場景體驗及收藏興趣。

戴德梁行華中區研究部助理董事及主管袁雪玲表示，外圍商圈的崛起及新項目的落地開花，為零售市場投入了新鮮血液，為購物中心品牌及業態的多元化提供優渥的土壤。

夜間經濟大放異彩 餐飲依舊是各業態中的佼佼者，今潮、佬麻雀等品牌在空置率較高的商場中開出新店，拿下大量租賃面積；零售業態的服裝品類中，經典品牌如Nike、哥弟和阿瑪施維持積極擴張態勢；家電數碼類品牌也不甘示弱，如OPPO正加緊打造其位于正佳廣場和西城都薈的新店；O2O方面，天貓心選繼續發力，即將在保利廣場實現廣州“首秀”。

此外，為響應國家大力促進消費提質升級、消費者追求多元化生活方式，在“夜經濟”領域贏在了起跑線上的廣州全面發力，通過重點建設高品質夜間經濟集聚區、聚焦“食在廣州”餐飲業態與美食文化、塑造夜間文化旅游集聚區、打造夜間體育品牌等多個舉措，實現食、住、行、游、購、娛六大業態的全面“開掛”，打造“廣州之夜”城市名片。

戴德梁行廣州商業地產部高級助理董事溫苑雯認為，夜生活是商業市場的重要一員，是夜間消費的核心動力。

廣州“夜經濟”的發力，將全面激活內需潛力，進一步豐富消費者與游客日益漸增的夜間消費需求與體驗。

而要推動夜間經濟的有序發展，還需從消費人群、內容、區域及物業形態等多個商業角度出發，“量體裁衣”以契合的空間載體、匹配的消費群體，推動廣府特色城市夜經濟的可持續性運營。

展望零售市場，年底預計將有5個優質零售項目入市，包括白云的嘉禾金鉑天地、太和金鉑天地，海珠的萬達廣場，增城的凱達爾印象城和合生匯，釋放約59.8萬平方米的可觀零售空間。

關鍵詞6:土地拍賣 廣州土地供求表現突出 克而瑞研究中心發布了前三季度粵港澳大灣區廣東9市的土地成交情況，數據顯示，廣東9市的合計成交經營性用地共計吸金2845億元，成交建筑面積達4037萬平方米，同比下降了5%，而供應面積為5311萬平方米，同比增加了12%。

供求關系方面，其中土地供應及需求最大的城市為廣州，共供應了1366萬平方米，占9座城市供應總量的26%；成交面積為1083萬平方米，約占9座城市成交面積的27%。

土地供應量與成交量均排在第二位的是佛山，供應經營性用地1077萬平方米，成交面積906萬平方米。

除了廣佛兩城土地供應較為突出以外，其余如惠州、江門、珠海等城市，土地供應量都在500萬~700萬平方米之間；深圳、東莞和肇慶等城市的土地供應量則在300萬~500萬平方米之間；中山的供應量最低，僅有50萬平方米。

但供應多不意味著成交多，供應面積排名僅在廣佛之后的珠海，共供應土地建筑面積640萬平方米，但僅成交了335萬平方米，成交遠低于供應比其少的江門、惠州、肇慶等城市。

反而是江門后來居上，成交面積488萬平方米，排在各城第三位。

成交金額方面，克而瑞數據顯示，前三季度大灣區9城市土地成交金額最高的是廣州達1020億元，排名第二的佛山為635億元，這兩座城市的成交金額遙遙領先于其他城市。

其余城市的成交金額分成兩個梯隊，低于百億的有肇慶與中山，中山僅成交了32億元，為9座城市中土地成交金額最少；另外一個梯隊包括深圳、東莞、惠州、江門、珠海等，成交金額則在100億~300億元之間。

產業園區擔負著區域經濟發展、產業調整及升級的重要使命。

在新經濟形勢下，產業園區蓬勃發展，但同時部分園區由于產業鏈低端、同質化等問題面臨淘汰。

打造差異化、提升造血能力是目前產業園區共同探索的出路。

海珠區產業園近年發展迅速，高產出效益以及特色產業園區集聚，在廣州產業園區發展中異軍突起。

海珠區現有產業園超150萬平方米，入駐企業超3000家，集中分布于地鐵8號線及廣州大道沿線兩側，基本為舊廠房升級改造而成的特色創意園區。

異軍突起 海珠區產業園產出效益全市最高 產業園是廣州經濟增長的主要動力源之一，每年為全市GDP增長起著重要的拉動作用。

廣州在促進產業發展上，近年也相繼出臺多項政策，包括《IAB產業發展五年行動計劃》《價值創新園區建設三年行動方案》及《產業園區提質增效試點行動方案》等。

廣州產業園集聚發展態勢明顯，布局已呈現由點到面、由分散到集中的態勢。

根據《廣州市產業用地指南(2018年版)》顯示，市內已布局產業園區107個，主要以集群形式集中在廣州南部和中部地區。

據合富大數據顯示，廣州市內各區園區上報數量最多的是海珠區，雖然占地規模和建筑規模最大的分別是花都區和從化區，但海珠區的產出效益最好，地均產值達6.76億元/萬平方米。

合富輝煌(中國)商業地產總經理張智斌表示，海珠區近5年主要以會展、商貿、科技服務和文化創意為主導產業，在琶洲互聯網+創新集聚區建設帶動下，新一代信息產業崛起，為區域帶來高額效益。

根據《海珠區產業發展規劃(2018-2035年)》數據顯示，到2025年，海珠區將以琶洲為動力源，以“平臺+生態+文化”為特色，推動人才、資本、企業等高端資源加速集聚，促進存量空間高效化、復合化打造，基本形成以新一代信息技術為引領的現代化產業體系，逐步打造生態型現代化中心城區。

創新活力不斷增強，新一代信息技術占GDP的比重超過15%，高新技術企業數達到800家以上。

而地均產值位列第二、第三的分別是天河區及越秀區。

天河區的產業園區主要有天河智慧城園區、天河智谷以及廣州總部金融科技創新集聚園區，利用先進制造業、戰略性新興產業、新一代信息技術產業和電子商務等主導產業帶來產值增長。

越秀區的產業園區主要以黃花崗科技園園區、北京路文化核心區以及國家商標品牌創新產業(廣州)基地等生產性服務業集聚園區組成，主導產業為文化創意、文化金融、文化旅游、文化商貿和知識經濟。

高效開發 “一區一谷一灣一帶”的產業布局 目前，海珠區規劃中也同時明確了“一區、一谷、一灣、一帶”的創新布局，以營造產業創新生態與推動產城融合為導向，重點打造四大功能片區，進一步細化產業布局導向，推動海珠各片區、各街道產業空間高效有序開發。

“一區”即琶洲互聯網創新集聚區，定位于數字經濟為引領的琶洲改革試驗區，琶洲重點打造以“互聯網+”為特色的數字化、平臺化、賦能型的全球創新共享生態；“一谷”是中大國際創新谷，重點打造廣深科技創新走廊知識轉化樞紐，打造技術創新和科研成果轉化的創新創業平臺；“一灣”是海珠創新灣，具有優質的黃金濱水岸線資源，將打造成為高端商務區、粵港澳大灣區的生產性服務樞紐；“一帶”是新滘路-海珠湖創新帶，將打造為廣州創新總部經濟核心區與都市文旅體驗功能區。

四大功能分區產業導向細致化，積極探索、大力發展未來產業發展新動能，助力海珠區產業發展創新提速。

騰籠換鳥 現有產業園促進海珠“逆生長” 2009年開始，在政府“退二進三，騰籠換鳥”和“微改造”的戰略方針指導下，充分運用工業廠房層高高、面積大的特質，海珠區大批國有閑置或低效使用的廠房及倉庫被改造成為創新園區。

通過對舊空間的利用再造，給有活力、有特色、創新性的產業騰出發展空間，推動城市的發展新活力，促進海珠“逆生長”。

一時間，區域產業園區格局被全面打開。

據合富研究院、合富輝煌商業地產不完全統計，海珠區現有產業園超150萬平方米，入駐企業超3000家，集中分布于地鐵8號線及廣州大道沿線兩側，基本為舊廠房升級改造而成的特色創意園區。

通過對廠房的升級改造，引入特色產業，海珠區陸續出現一批如唯品同創匯、1918智能網聯產業園、B.I.G海珠灣藝術園區、廣紙天地薈等“網紅”打卡藝術園區。

全區成熟運營的園區達60%。

但由于廠房自身規劃指標條件限制，產業園區改造以尊重歷史建筑的原則，大多以5萬平方米以下的小規模產業園區為主。

而海珠區規模3萬平方米以上的現有產業園區中，以智能科技類占比最高，達20%，融合時尚科技類定位打造；文創類產業占比達15%，以藝術主題、體驗式街區，打造為“網紅”藝術集聚打卡點；設計類產業園定位排行第三；互聯網、大數據、智能制造類次之，此類園區定位新穎，對運營方資源實力要求較高。

海珠區產業園區近年發展迅猛，在區域產業規劃利好及政策扶持下，產業園發展更注重自身產業定位及發揮資源優勢，過程中不斷完善項目軟硬件配套服務，建立產業聚集的招商理念，推動園區可持續發展。

張智斌表示，近年來，廣州產業園區產業結構不斷調整優化，以適應市場變化。

看產業園，必須帶著長遠發展的理念，不急于求成，走創新型、集聚型的模式，才能成功，才能可持續發展。

（文章來源：信息時報） (責任編輯：DF515)。